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楼市泡沫该如何定义 2012-05-29 晚上 20:01
2012年05月28日11:39
来源:理财周刊 
作者:蔡为民
 
有些经济学者并不了解非标准化的房地产本质,更不知道楼市泡沫的正解是:非以房价为衡量标准的购买力不可持续。
 
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楼市泡沫该如何定义 2012-05-29 晚上 20:01
楼市泡沫该如何定义

  文/蔡为民

  面对地方政府救市小动作频仍,“忍无可忍便无需再忍”的住建部终于发出声音:明确调控方向不改,回调仍是主基调,并强调“绝不让调控出现反复”。

 
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张五常看不懂楼市泡沫 2012-05-29 晚上 20:02
 这番表态当然令苦盼政策松绑的房地产业者颓废不已,就在这个时候,著名经济学者张五常的一席“楼市无泡沫”论,却有如“平地一声雷”引起舆论强烈关注与热议,任志强更以“常识”回应之,令人跌破眼镜,也深感不可思议。
 
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张五常看不懂楼市泡沫 2012-05-29 晚上 20:02
按照张五常原话:房地产的价值就是国家的财富,是国家财富累积的大仓库,原则上房地产价格越高越好。楼价上涨并非全然都是泡沫,也有生产力上涨的作用使然。如果说话到此为止便罢,因为还留有模糊空间与解释余地,惟其接着补充说道:并没有看到中国房地产的泡沫,如果没有看到泡沫就拼命打压房地产市场是不智的……云云。
 
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张五常看不懂楼市泡沫 2012-05-29 晚上 20:02
张五常的这番表述,或许不致使调控陷入左右为难的境地,终究只是“一家之言”,却让我不得不怀疑,此言是否真的清楚专属于楼市的泡沫定义?
 
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房价收入比不适用中国 2012-05-29 晚上 20:03
从经济学的角度解释泡沫是容易的,一言以蔽之:价与值的背离即开始产生泡沫。但房地产不完全甚至完全不是这么回事。
 
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房价收入比不适用中国 2012-05-29 晚上 20:03
观察房地产及其价值是否存在泡沫,关键是购买(支付)力的来源及其属性。如果主要来自于当地,则本地户籍居民收入与房价走势强烈挂钩。反之,购买力来自四面八方,则居民收入仅具参考价值,这就是北上广深等一线城市房价突破房价收入比,仍不断向上蹿升的主因。
 
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房价收入比不适用中国 2012-05-29 晚上 20:04
 在购房属性方面,我将之按持有时间长短,切分为:投机(一年内)、投资(一~五年内)、置产(五年以上)、自用(不计年限)、炫富(不设年限)、身份识别平台(不计年限)。一旦某个城市出现大量以投机及投资为目的、“买进是为了卖出”,类似温州炒房团之行为,则意味其房价的推高不具可持续性,如同把房地产“股市化”,极易陷入价格大起大落之泥淖中。
 
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房价是会跨界传染的 2012-05-29 晚上 20:04
 深圳楼市的景况差堪比拟。由于近10年来,香港房价被内地富豪炒高,导致相当比例、数量的港资流窜至地缘关系密切的深圳投资房产,而港人相对擅长见风炒作,使深圳房价涨跌幅往往领先全国。
 
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房价是会跨界传染的 2012-05-29 晚上 20:04
 换言之,以购买力及其属性、城市地位及其前景,两者结合便能清楚判断当地房价是否存在泡沫,及其泡沫破裂的难易度。而动辄以全国范围说“泡沫”,要么是低能,要么是预见式的论述,因为房价走高具联动、传导性,就像海啸漫堤,邻近万物不论地势高低均遭灭顶。就像上海“汤臣一品”2003年10月以11万~14万元/平方米横空出世时,助推了远在重庆解放碑周边楼盘的房价,因为“汤臣一品”只能看黄浦江,解放碑却能看到长江与嘉陵江”(当地业主语)。
 
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“购买力不可持续”才叫楼市泡沫 2012-05-29 晚上 20:05
 凡此种种足可说明,纯粹从经济学的理论来解读泡沫是不全面、不准确的,这也就是为什么楼市的多空观察家,虽然预测各异,却总是殊途同归地做出与市场走势相反的错误判断,毕竟,连出发点都偏差了,又怎么可能驶向正确的目的地呢?
 
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“购买力不可持续”才叫楼市泡沫 2012-05-29 晚上 20:05
执是以观,一些从未真正涉足房产领域,又不愿花时间研究其中奥妙之经济学者的话不必太过较真,因为他们并不了解非标准化的房地产本质,更不知道楼市泡沫的正解是:非以房价为衡量标准的购买力不可持续。
 
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